Residenti, sviluppatore spar con la città sul punto di accesso per duplex | Immobiliare 2021

Lo sviluppatore di una comunità duplex progettata per l’area di Shepherd Forest ha chiesto una variazione al regolamento edilizio della città di Houston perché non vuole estendere Oak Forest Drive – che attualmente termina all’estremità nord della proprietà – fino al Strada di facciata North Loop 610. Un rappresentante dello sviluppatore ha detto che non vuole nemmeno terminare la strada con un cul-de-sac.

I residenti del vicino quartiere esistente lo vedono negli occhi su questo, con un membro dello Shepherd Forest Civic Club che afferma che preferirebbe tenere chiusa Oak Forest Drive in modo che non ci siano aumenti del traffico e dei parcheggi in strada.

Ma sembra che nessuno dei due gruppi otterrà ciò che vuole al riguardo.

L’ultimo piano presentato al Dipartimento di pianificazione e sviluppo di Houston prevede che Oak Forest Drive si estenda nella comunità duplex di 3 acri e si fermi con un cul-de-sac, che sarebbe l’unico punto di accesso per lo sviluppo proposto di Marigny Heights, che è previsto per includere 60 unità in affitto su 37 lotti. Il piano originale è stato presentato per conto dello sviluppatore, 1900 N. Loop Development TS, LLC, prevedeva l’accesso da sud su un vialetto esistente che si collega alla strada frontale del Loop 610.

Secondo Aracely Rodriguez con il dipartimento di pianificazione, lo sviluppatore ha modificato il suo piano dopo che gli è stato detto che il vialetto esistente che si collega al 610 – che alimenta gli edifici per uffici adiacenti – non poteva essere utilizzato anche come strada privata per la comunità duplex pianificata.

“Non è quello che voglio”, ha detto un rappresentante dello Sviluppatore, che ha chiesto di rimanere anonimo, di un cul-de-sac. “È quello che vuole la città. Sto perdendo nove unità a causa di questo cambiamento”.

La richiesta di variazione originale chiedeva di evitare di estendere Oak Forest Drive o di terminarla con un cul-de-sac. Anche se lo sviluppatore ora propone di fare quest’ultimo, Rodriguez ha affermato che è ancora necessaria una variazione per soddisfare la parte dell’ordinanza sull’edilizia che mira a garantire un accesso adeguato alle principali arterie stradali.

I requisiti di spaziatura intersezionale della città richiedono che ci siano più di 1.400 piedi tra due Collector Street lungo una strada locale, o più di 2.600 piedi tra Collector Street lungo un’importante arteria, secondo Rodriguez. Le Collector Street in questo caso sono East TC Jester Boulevard e Guese Road, con circa 2.900 piedi tra loro lungo Ansbury Drive – la strada di Shepherd Forest immediatamente a nord dello sviluppo pianificato – e più di 2.600 piedi tra loro lungo la 610 strada di fronte a sud.

La Houston Planning Commission prenderà in considerazione la richiesta di variazione nella riunione di giovedì, con la possibilità di approvare o negare sulla base almeno in parte di una raccomandazione del dipartimento di pianificazione. Rodriguez ha affermato che il dipartimento di pianificazione raccomanderà di concedere la variazione, il che consentirebbe al progetto di andare avanti con la sua configurazione attuale.

Il commissario alla pianificazione Sonny Garza ha dichiarato durante la riunione del 9 giugno che il capitolo 42 del codice municipale delle ordinanze, che esplicita i requisiti per lo sviluppo della città, chiede l’estensione di strade come Oak Forest Drive nell’interesse di una maggiore connettività.

Se la richiesta di variazione viene negata, il rappresentante dello sviluppatore ha affermato che Oak Forest Drive sarà esteso attraverso il quartiere proposto, collegandosi con la strada frontale 610.

“Dovremmo mettere la strada di passaggio. Abbiamo affrontato questi prima “, ha detto Garza. “Uso la metafora degli alligatori e dei fossati. Ogni quartiere vorrebbe costruirci un fossato intorno e riempirlo di alligatori. Ma il nostro compito è di seguire il Capitolo 42 e lo spirito dell’Ordinanza”.

La presidente dello Shericd Forest Civic Club, Patricia Williams, ha dichiarato durante la riunione del 9 giugno di non aver sentito da un solo residente del quartiere che desidera che Oak Forest Drive venga esteso o terminato con un cul-de-sac. La collega del club civico Delinda Holland ha detto a The Leader che entrambi gli scenari sarebbero dannosi per il quartiere, che ha già registrato un aumento del traffico negli ultimi anni.

I Paesi Bassi hanno anche affermato che Oak Forest Drive non è un punto di ingresso e di uscita ideale per lo sviluppo pianificato, anche se fornisce l’accesso alla West 34th Street, perché il marciapiede a nord di Stonecrest Drive è in rovina.

Diversi residenti di Shepherd Forest hanno parlato del progetto e del suo potenziale impatto sul quartiere alla riunione della commissione di pianificazione del 9 giugno, e i Paesi Bassi hanno affermato che molti dovrebbero parlare anche alla riunione di giovedì.

“È qualcosa per cui il quartiere è davvero, davvero arrabbiato, a causa di quanto sarà dannoso per il quartiere, specialmente quando hanno opzioni”, ha detto Holland. “Ci sono altre opzioni. Semplicemente non stanno perseguendo quelle opzioni. ”

Rodriguez ha affermato che lo sviluppo potrebbe anche accedere alla strada esistente che si collega alla strada frontale 610, ma solo se l’accordo di accesso esistente con i vicini edifici per uffici non fosse in vigore. Ciò consentirebbe a quel vialetto di essere utilizzato come strada privata, ha detto.

Rodriguez ha affermato che il piano per un cul-de-sac di Oak Forest Drive non era un requisito del dipartimento di pianificazione, descrivendolo come una scelta dello sviluppatore una volta che la città ha stabilito che il vialetto esistente sul lato sud della proprietà non poteva essere utilizzato per sia ad uso abitativo che commerciale.

Alla domanda sulla possibilità di modificare l’accordo di accesso esistente, il rappresentante del Costruttore ha detto: “Non riesco a immaginare che il proprietario dell’edificio per uffici rinuncerebbe”.

Rodriguez ha affermato che lo sviluppo duplex pianificato non può legalmente accedere attraverso i complessi di uffici immediatamente a ovest del sito di Marigny Heights, uno dei quali ospita l’ufficio di The Leader.

“Se vogliono avere un altro punto di accesso alla strada di fronte, dovranno capire come modificare l’accordo”, ha detto Rodriguez. “Questo dipende da loro, non da noi.”

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